Mietvertrag in Österreich erstellen: Pflichtangaben & Tipps

Ein sorgfältig aufgesetzter Mietvertrag ist die Grundlage jedes Mietverhältnisses. In Österreich hängt vieles davon ab, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz (MRG) gilt – denn davon hängen zwingende Vorgaben zu Mietzins, Befristung und Kündigung ab. Dieser Überblick zeigt, worauf Vermieter beim Erstellen eines Mietvertrags achten sollten.

Hinweis: Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Einzelfall – besonders bei der Frage des MRG-Anwendungsbereichs – sollten Sie fachkundigen Rat einholen.

Voll-, Teil- oder Nichtanwendung des MRG

Der wichtigste Ausgangspunkt: In welchem Umfang gilt das MRG für Ihr Objekt? Man unterscheidet grob drei Fälle. Die folgenden Beispiele sind nur eine erste Orientierung, denn unter anderem Baubewilligung, Förderung, Wohnungseigentum und der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses können die Einordnung beeinflussen.

• Vollanwendung: typischerweise Altbauwohnungen in Gebäuden mit einer vor dem 01.07.1953 erteilten Baubewilligung, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Hier gelten unter anderem Vorgaben zur Mietzinshöhe und ein weitreichender Kündigungsschutz.
• Teilanwendung: etwa Mietgegenstände in ohne öffentliche Mittel errichteten Neubauten mit Baubewilligung nach dem 30.06.1953 oder bestimmte Wohnungseigentumsobjekte in nach dem 08.05.1945 bewilligten Gebäuden. Der Hauptmietzins ist häufig frei vereinbar, wichtige Schutzbestimmungen – insbesondere zur Befristung, Kaution und Kündigung – gelten dennoch.
• Nichtanwendung / Ausnahmen: beispielsweise Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen sowie Mietgegenstände in Gebäuden mit höchstens zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist auch der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses relevant: Die heute geltende Ausnahme erfasst grundsätzlich Verträge, die nach dem 31.12.2001 geschlossen wurden. Außerhalb des MRG richtet sich das Mietverhältnis vor allem nach dem ABGB und dem Vertrag.

Die richtige Einordnung entscheidet darüber, welche Klauseln überhaupt zulässig sind. Sie sollte daher am Anfang stehen.

Notwendige und empfehlenswerte Vertragsinhalte

Eine allgemeingültige gesetzliche Liste von Pflichtangaben gibt es nicht. Ein Mietvertrag kann grundsätzlich auch mündlich zustande kommen; aus Beweisgründen sollte er dennoch schriftlich abgeschlossen werden. Eine Befristung im Anwendungsbereich des MRG muss jedenfalls schriftlich vereinbart sein. Damit Inhalt und Umfang des Mietverhältnisses eindeutig feststehen, sollten insbesondere folgende Punkte geregelt werden:

• Vertragsparteien: Vermieter und Mieter mit vollständigen Daten
• Mietobjekt: genaue Bezeichnung der Einheit, Lage, Nutzfläche, mitvermietete Nebenräume (Keller, Parkplatz)
• Mietgegenstand und Verwendungszweck: Wohnzwecke oder geschäftliche Nutzung
• Mietbeginn und – falls vereinbart – Befristung
• Mietzins: Aufschlüsselung in Hauptmietzins, Betriebskosten(vorauszahlung) und Umsatzsteuer
• falls gewünscht: Wertsicherung und Kaution samt Verwahrung
• Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten
• Kündigungsmodalitäten

Gesetzlich zwingende Erhaltungspflichten können nicht beliebig auf den Mieter übertragen werden. Vorformulierte Vertragsklauseln unterliegen außerdem der Kontrolle nach dem Konsumentenschutzgesetz und dem allgemeinen Vertragsrecht.

Befristung

Seit 1. Jänner 2026 gelten für neu abgeschlossene oder verlängerte Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG unterschiedliche Mindestlaufzeiten: Ist der Vermieter Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes, muss die Befristung grundsätzlich mindestens fünf Jahre betragen. Bei nicht unternehmerischen Vermietern bleiben mindestens drei Jahre zulässig. Vor dem 1. Jänner 2026 wirksam vereinbarte Befristungen bleiben bestehen; für eine spätere Verlängerung gilt jedoch die neue Rechtslage.

Die Befristung muss schriftlich und mit einem eindeutig bestimmbaren Vertragsende vereinbart werden. Der Mieter kann nach Ablauf des ersten Vertragsjahres jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist schriftlich oder gerichtlich kündigen. Ob ein Vermieter als Unternehmer gilt, hängt von Umfang und Organisation seiner Vermietungstätigkeit ab – die bloße Bezeichnung als „Privatvermieter“ ist nicht entscheidend.

Soweit der Hauptmietzins gesetzlichen Mietzinsbeschränkungen nach § 16 MRG unterliegt, vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins bei einer Befristung grundsätzlich um 25 Prozent. Bei frei vereinbarem Hauptmietzins besteht dieser gesetzliche Befristungsabschlag nicht.

Wertsicherung

Seit 1. Jänner 2026 begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) die vertragliche Indexierung von Wohnungsmieten im Anwendungsbereich des MRG. Erhöhungen sind grundsätzlich nur einmal jährlich zum 1. April und nach einem gesetzlich vorgegebenen Modell auf Basis des Verbraucherpreisindex zulässig. Auch bei älteren Verträgen ist das neue Modell für Erhöhungen ab 2026 zu beachten.

Eine Wertsicherungsklausel sollte daher eindeutig formuliert und mit den aktuellen gesetzlichen Grenzen abgestimmt sein. Dokumentieren Sie Ausgangswert, Berechnung und jede Anpassung, damit die Entwicklung des Mietzinses nachvollziehbar bleibt.

Kaution

Die Kaution dient insbesondere als Sicherheit für Mietzinsrückstände und vom Mieter verursachte Schäden. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten; bis zu sechs Bruttomonatsmieten können zulässig sein, darüber hinaus braucht es ein besonderes Sicherungsinteresse des Vermieters.

Wird die Kaution als Geldbetrag übergeben, muss sie sicher, verzinst und eindeutig vom Vermögen des Vermieters abgegrenzt veranlagt werden. Nach Ende des Mietverhältnisses ist sie samt Zinsen unverzüglich zurückzuzahlen, sobald feststeht, dass keine berechtigten Forderungen mehr offen sind.

Energieausweis

Der Energieausweis ist keine klassische Pflichtangabe des Mietvertrags, gehört aber zu den gesetzlichen Begleitpflichten. Dem Mieter ist grundsätzlich bereits vor Abgabe seiner Vertragserklärung ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis vorzulegen und nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Seit 1. Juli 2026 ist diese Pflicht grundsätzlich auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags zu beachten.

Häufige Fehler vermeiden

• Falsche Einordnung des MRG-Anwendungsbereichs – und dadurch unzulässige Klauseln
• Unklare oder zu kurze Befristung beziehungsweise eine falsche Einschätzung der Unternehmereigenschaft
• Wertsicherung ohne nachvollziehbare Dokumentation der Anpassungen
• Zu weitgehende Übertragung gesetzlicher Erhaltungspflichten auf den Mieter
• Fehlendes Übergabeprotokoll samt Zählerständen bei Einzug

Rechtsgrundlagen und weitere Informationen

Die wichtigsten Grundlagen finden Sie im Mietrechtsgesetz (MRG), im Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) und im Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012).

Verträge und Unterlagen strukturiert verwalten

Ein guter Mietvertrag ist nur der Anfang – entscheidend ist, dass Sie ihn samt aller Anpassungen und Dokumente jederzeit griffbereit haben. Mit ImmoHub, dem Hausverwaltungsprogramm für private Vermieter in Österreich, verwalten Sie Mieter und Verträge zentral: Vertragsdaten, Miethöhe und Vorauszahlungen, Kaution sowie die Historie über Mieterwechsel hinweg. Details dazu finden Sie unter Mietverwaltung.

Praktisch ist das besonders bei der jährlichen Abrechnung: Da Vertrags- und Vorauszahlungsdaten bereits erfasst sind, lassen sich Betriebskosten und Heizkosten am Jahresende deutlich einfacher erstellen. Erfassen Sie außerdem beim Einzug gleich die Zählerstände und legen Sie das Übergabeprotokoll ab.

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