MieWeG & 5. MILG: Was Vermieter jetzt beachten müssen

Seit 1. Jänner 2026 gelten in Österreich neue Regeln für die Wertsicherung von Wohnungsmieten. Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) begrenzt, wann und in welchem Ausmaß ein vertraglich wertgesicherter Mietzins angepasst werden darf. Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) brachte daneben Änderungen bei Richtwerten, Kategoriebeträgen und befristeten Mietverträgen.

Die Neuerungen betreffen nicht nur Neuvermietungen. Auch bei vielen bereits laufenden Mietverträgen müssen Vermieter seit 2026 zusätzliche Grenzen beachten und gegebenenfalls zwei getrennte Berechnungen führen.

Die konkrete Vorbereitung der nächsten Anpassung erklären wir Schritt für Schritt im Beitrag Mietzinserhöhung 2027 in Österreich richtig berechnen.

Hinweis: Dieser Artikel bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Besonders die Einordnung des Mietobjekts und die Berechnung bei älteren Wertsicherungsklauseln können eine Prüfung im Einzelfall erfordern.

Was sind MieWeG und 5. MILG?

Das 5. MILG ist ein Gesetzespaket, das mit 1. Jänner 2026 in Kraft getreten ist. Ein Teil davon ist das neu geschaffene MieWeG. Die wesentlichen Änderungen für Vermieter sind:

• gesetzliche Grenzen für vertragliche Wertsicherungen bei Wohnungsmietverträgen
• ein grundsätzlich einheitlicher Anpassungstermin am 1. April
• eine Dämpfung von Mietzinsanpassungen bei einer Vorjahresinflation über 3 Prozent
• zusätzliche Sondergrenzen für preisgeschützte Mietzinse
• eine angepasste Valorisierung der Richtwerte und Kategoriebeträge
• grundsätzlich längere Mindestbefristungen für unternehmerische Vermieter
• neue Übergangsregeln für bestehende Verträge und Rückforderungsansprüche

Die wichtigste Klarstellung vorweg: Das MieWeG schafft keinen eigenen Anspruch auf eine Mietzinserhöhung. Es begrenzt lediglich eine Wertsicherung, die im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Fehlt eine solche Vereinbarung oder ist die Klausel unwirksam, macht das neue Gesetz daraus keine wirksame Indexierung.

Für welche Mietverträge gilt das MieWeG?

Das MieWeG gilt für Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen in der Voll- und Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG). Damit erfasst es auch zahlreiche Neubau- und Wohnungseigentumsobjekte, bei denen der Hauptmietzins grundsätzlich frei vereinbart werden kann.

Zu den möglichen Vollausnahmen zählen beispielsweise bestimmte Freizeit-Zweitwohnungen sowie Mietgegenstände in Gebäuden mit höchstens zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist unter anderem der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses relevant.

Die richtige Einordnung ist deshalb der erste Schritt jeder Berechnung. Eine allgemeine Aussage wie „Seit 2026 sind alle Mieten gedeckelt“ wäre falsch. Einen Überblick zur Einordnung finden Sie auch im Beitrag Mietvertrag in Österreich erstellen.

Wie funktioniert die neue Wertsicherungsgrenze?

Das MieWeG legt ein gesetzliches Kontrollmodell fest. Danach erfolgt die Anpassung grundsätzlich jährlich zum 1. April. Maßgeblich ist die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 im vorangegangenen Kalenderjahr, ermittelt durch den Vergleich der aufeinanderfolgenden Jahresdurchschnittswerte.

Bis zu einer Vorjahresinflation von 3 Prozent kann die Veränderung vollständig berücksichtigt werden. Liegt sie darüber, darf der über 3 Prozent liegende Teil nur zur Hälfte einfließen:

Zulässige Veränderung nach dem Grundmodell = 3 % + die Hälfte des über 3 % liegenden Inflationsteils

Beispiele für die gesetzliche Obergrenze:

Die konkrete Erhöhung darf dennoch nicht höher oder früher eintreten, als es die Wertsicherungsklausel im Mietvertrag vorsieht. Ergibt die Vertragsberechnung einen niedrigeren Wert, bleibt dieser maßgeblich. Löst die Klausel überhaupt noch keine Anpassung aus, darf auch das MieWeG nicht als eigenständige Grundlage für eine Erhöhung verwendet werden.

Sondergrenzen für preisgeschützte Mietzinse

Für Wohnungsmietverträge, auf die Mietzinsbeschränkungen des MRG anzuwenden sind, gelten für die ersten beiden Jahre zusätzliche Grenzen:

• Die Veränderung des VPI für das Jahr 2025 darf höchstens mit 1 Prozent berücksichtigt werden.
• Die Veränderung des VPI für das Jahr 2026 darf höchstens mit 2 Prozent berücksichtigt werden.
• Danach gilt ebenfalls das Grundmodell: bis 3 Prozent vollständig, darüber nur zur Hälfte.

Das betrifft insbesondere Richtwert-, Kategorie- und angemessene Mietzinse in der Vollanwendung des MRG. Für typische jährliche Anpassungen bedeutete das eine Begrenzung zum 1. April 2026 auf 1 Prozent und zum 1. April 2027 auf 2 Prozent.

Bei Altverträgen mit länger zurückliegenden Anpassungen können allerdings mehrere Kalenderjahre in die Kontrollrechnung einfließen. Dann ist nicht zwingend die gesamte Erhöhung mit 1 beziehungsweise 2 Prozent begrenzt; die Grenze ist für das jeweils betroffene Inflationsjahr anzuwenden. Eine versäumte oder länger aufgeschobene Valorisierung sollte daher individuell berechnet werden.

Auch die gesetzlichen Richtwerte und Kategoriebeträge folgen seit 2026 dieser Systematik. Eine Erhöhung der gesetzlichen Mietzinsobergrenze allein berechtigt den Vermieter aber noch nicht zur Anhebung des tatsächlich vereinbarten Hauptmietzinses. Dafür braucht es weiterhin eine wirksame vertragliche Wertsicherung und die Einhaltung der formellen Voraussetzungen.

Sonderfall Denkmalschutz und angemessener Mietzins

Im Vollanwendungsbereich des MRG kann bei einem denkmalgeschützten Gebäude unter bestimmten Voraussetzungen ein angemessener Hauptmietzins statt des Richtwertmietzinses vereinbart werden. Der Denkmalschutz allein genügt dafür jedoch nicht: Nach § 16 Abs. 1 Z 3 MRG muss an der Erhaltung des Gebäudes aus Gründen des Denkmalschutzes öffentliches Interesse bestehen und der Vermieter muss nach dem 8. Mai 1945 erhebliche Eigenmittel für dessen Erhaltung aufgewendet haben. Diese Voraussetzungen sollten vor der Vermietung geprüft und die Aufwendungen sorgfältig dokumentiert werden.

Der angemessene Mietzins ist nicht frei wählbar, sondern richtet sich insbesondere nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattung und Erhaltungszustand des Mietgegenstands im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Bei einem befristeten Hauptmietvertrag ist grundsätzlich auch hier der Befristungsabschlag von 25 Prozent zu berücksichtigen.

Für die Wertsicherung bleibt dieser Mietzins trotz der Abweichung vom Richtwert ein preisgeschützter Mietzins in der MRG-Vollanwendung. Damit gelten auch hier die besonderen MieWeG-Grenzen für die Inflationsjahre 2025 und 2026 sowie anschließend das allgemeine Begrenzungsmodell. Befindet sich ein denkmalgeschütztes Objekt dagegen nur in der Teilanwendung des MRG, ist der Hauptmietzins häufig ohnehin frei vereinbar; dann gilt für die Wertsicherung grundsätzlich nur das allgemeine MieWeG-Modell.

Was ändert sich bei Neuvermietungen?

Wertsicherung neu formulieren

Für ab 1. Jänner 2026 abgeschlossene Raummietverträge ermöglicht § 2 MieWeG eine Wertsicherung durch einen einfachen gesetzlichen Verweis. Bei einem Wohnungsmietvertrag kann beispielsweise vereinbart werden:

„Der Mietzins ist gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes wertgesichert.“

Bei preisgeschützten Wohnungsmietverträgen, die vor dem 1. Dezember 2026 geschlossen werden, soll aus Transparenzgründen auf § 1 Abs. 2 und 3 MieWeG Bezug genommen werden.

Vermieter sollten bestehende Vertragsvorlagen daher überprüfen. Eine alte Klausel mit Schwellenwert, abweichendem Index, unterjährigem Termin oder festgelegten Steigerungsstufen kann zwar weiterhin relevant sein, führt aber häufig zu einer aufwendigeren Parallelrechnung. Widersprüchliche oder intransparente Formulierungen können außerdem unabhängig vom MieWeG unwirksam sein.

Erste Anpassung nur anteilig

Bei einem Neuvertrag ist die erste Anpassung grundsätzlich am 1. April des auf den Vertragsabschluss folgenden Kalenderjahres möglich. Für das Abschlussjahr werden nur die vollen Monate nach Vertragsabschluss berücksichtigt.

Beispiel: Wird der Vertrag im März 2026 abgeschlossen, ist die erste mögliche Anpassung am 1. April 2027. Von der maßgeblichen Veränderung des Jahres 2026 dürfen nur 9/12 berücksichtigt werden. Unterliegt der Mietzins den MRG-Mietzinsbeschränkungen, wird zunächst die 2-Prozent-Grenze für 2026 angewendet und das Ergebnis anschließend aliquotiert. Die Obergrenze beträgt in diesem Beispiel daher 1,5 Prozent.

Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, nicht der Beginn des Mietverhältnisses. Bei einem Vertragsabschluss im Dezember verbleibt kein voller Monat; dadurch kann sich die erste tatsächliche Anpassung um ein weiteres Jahr verschieben.

Was ändert sich bei bestehenden Mietverträgen?

§ 1 MieWeG gilt auch für Verträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden. Erfasst werden Erhöhungen, die ab diesem Stichtag eintreten oder nach der ursprünglichen Vereinbarung eingetreten wären. Bereits davor wirksam gewordene Anpassungen werden nicht rückwirkend nach dem neuen Deckel neu berechnet.

Zwei Berechnungen statt einer

Bei einer älteren, vom MieWeG abweichenden Wertsicherungsklausel sind grundsätzlich zwei voneinander unabhängige Berechnungen notwendig:

1. Vertragsrechnung: Wie hätte sich der Hauptmietzins nach der ursprünglichen Klausel entwickelt?
2. MieWeG-Kontrollrechnung: Welche maximale Entwicklung erlaubt das gesetzliche Modell?

Verlangt werden darf nur die Erhöhung, die beide Grenzen einhält. Die Vertragsrechnung bleibt dabei auch für die Zukunft bestehen; sie wird nicht einfach durch das Ergebnis der MieWeG-Rechnung ersetzt.

Für den Einstieg in das neue Modell ist bei bereits erfolgter Valorisierung grundsätzlich jener Monat maßgeblich, auf dessen Indexwert sich die letzte Anpassung gestützt hat. Das ist nicht unbedingt der Monat, in dem die neue Miete vorgeschrieben oder bezahlt wurde. Hat noch nie eine Valorisierung stattgefunden, ist grundsätzlich der Vertragsabschluss der Ausgangspunkt.

Für eine nachvollziehbare Berechnung sollten Vermieter deshalb den ursprünglichen Vertrag, alle Erhöhungsschreiben, die jeweils verwendeten Indexwerte und die Mietzinshistorie vollständig aufbewahren.

Der 1. April ist kein automatischer Erhöhungstermin

Eine vertraglich beispielsweise erst im August 2026 ausgelöste Erhöhung konnte nicht bereits am 1. April 2026 verlangt werden. Sie wird grundsätzlich auf den darauffolgenden 1. April verschoben – in diesem Beispiel auf den 1. April 2027. Dabei darf nur jener Vertragswert berücksichtigt werden, der bereits im August 2026 erreicht war, zusätzlich begrenzt durch das MieWeG.

Umgekehrt entsteht am 1. April keine Erhöhung, wenn die vertragliche Schwelle bis dahin noch nicht erreicht ist. Das gesetzliche Modell kann eine Anpassung nur zeitlich und betragsmäßig begrenzen, nicht selbst auslösen.

Erhöhungsschreiben und 14-Tage-Frist

Bei Mietverträgen, die § 16 Abs. 9 MRG unterliegen, bleiben die bisherigen formellen Voraussetzungen bestehen. Der Vermieter muss dem Hauptmieter das Erhöhungsbegehren in einem Schreiben bekannt geben, das nach dem Wirksamwerden der Indexveränderung ergeht und spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin zugeht.

Da die Indexveränderung nach dem MieWeG am 1. April wirksam wird, ist der erhöhte Hauptmietzins in diesen Fällen frühestens ab dem folgenden Zinstermin zu bezahlen. Bei monatlicher Fälligkeit zum Monatsersten bedeutet das üblicherweise:

• Wirksamwerden der Indexveränderung: 1. April
• Erhöhungsschreiben: nach dem 1. April
• Zugang spätestens 14 Tage vor dem 1. Mai
• erhöhter Hauptmietzins: frühestens ab Mai

Zusätzlich ist zu prüfen, ob der neue Hauptmietzins die aktuell zulässige Mietzinsobergrenze einhält. Ein darüberliegender Teil kann nicht wirksam verlangt werden.

Die 14-Tage-Regel sollte nicht pauschal auf jedes Mietverhältnis übertragen werden. Bei frei vereinbarten Mietzinsen außerhalb des § 16 Abs. 9 MRG können sich die Anforderungen an die Mitteilung zusätzlich aus dem Vertrag und dem jeweiligen rechtlichen Anwendungsbereich ergeben.

Neue Mindestbefristung: drei oder fünf Jahre?

Das 5. MILG hat auch die Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge in der Voll- und Teilanwendung des MRG geändert. Für Verträge, die ab 1. Jänner 2026 neu abgeschlossen oder verlängert werden, gilt:

• Ist der Vermieter Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes, muss die Befristung grundsätzlich mindestens fünf Jahre betragen.
• Ist der Vermieter kein Unternehmer, sind weiterhin mindestens drei Jahre möglich.

Vor dem 1. Jänner 2026 wirksam vereinbarte Befristungen bleiben bis zu ihrem Ende nach der bisherigen Rechtslage bestehen. Wird ein solcher Vertrag 2026 oder später verlängert, gelten für die Verlängerung die neuen Mindestfristen.

Ob ein Vermieter als Unternehmer gilt, hängt vom Umfang und von der Organisation seiner Vermietungstätigkeit ab. Berücksichtigt werden unter anderem die Zahl der Mietobjekte, eine nach kaufmännischen Grundsätzen geführte Organisation, längerfristige Vertragsbindungen und der Einsatz von Mitarbeitern oder anderen Unternehmen. Die häufig genannte Grenze von fünf vermieteten Objekten ist nur eine ungefähre Richtzahl und keine starre gesetzliche Grenze.

Wer sich auf die kürzere dreijährige Frist beruft, muss seine fehlende Unternehmereigenschaft darlegen können. Bestehen Zweifel, ist eine fünfjährige Befristung rechtlich sicherer.

Vorsicht bei stillschweigender Verlängerung

Wird ein wirksam befristeter Vertrag nach Ablauf weder verlängert noch beendet, erneuert er sich einmalig grundsätzlich für fünf Jahre. Bei einem nachweislich nicht unternehmerischen Vermieter beträgt dieser Zeitraum drei Jahre. Wird das Mietverhältnis nach diesem Zeitraum erneut nicht beendet, entsteht grundsätzlich ein unbefristetes Mietverhältnis.

Vermieter sollten das Vertragsende deshalb frühzeitig vormerken und rechtzeitig entscheiden, ob der Vertrag beendet, ausdrücklich verlängert oder neu gestaltet werden soll.

Werden unwirksame alte Klauseln saniert?

Nein. Eine nach Konsumentenschutzrecht oder allgemeinem Vertragsrecht unwirksame Wertsicherungsvereinbarung wird durch das MieWeG nicht nachträglich wirksam. Das Gesetz enthält allerdings eine besondere Regel für Rückforderungsansprüche aus vor 2026 geschlossenen Verträgen.

In bestimmten Fällen sind Rückforderungen auf Zahlungen der letzten fünf Jahre vor Vertragsende beziehungsweise vor Kenntnis der Unwirksamkeit beschränkt. Zusätzlich gilt eine dreijährige Verjährungsfrist ab Kenntnis, längstens 30 Jahre ab der jeweiligen Zahlung.

Diese Begrenzung gilt jedoch insbesondere nicht, wenn die Klausel missbräuchlich im Sinn der EU-Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen war. Auch bereits vor dem 1. Jänner 2026 gerichtlich geltend gemachte Ansprüche sowie bestimmte Ansprüche nach § 16 Abs. 9 und § 27 Abs. 3 MRG sind gesondert zu beurteilen. Eine pauschale Aussage, Mieter könnten seit 2026 immer nur noch fünf Jahre zurückfordern, wäre daher falsch.

Checkliste für Vermieter

Vor Abschluss eines neuen Vertrags oder der nächsten Mietzinsanpassung sollten Sie folgende Punkte prüfen und dokumentieren:

• Gilt das MRG voll, teilweise oder gar nicht?
• Ist der Hauptmietzins preisgeschützt oder frei vereinbart?
• Enthält der Vertrag eine wirksame Wertsicherungsklausel?
• Wann wurde der Vertrag abgeschlossen?
• Welcher Index, Ausgangswert und Schwellenwert wurden vereinbart?
• Auf welchen Indexmonat stützte sich die letzte Valorisierung?
• Was ergibt die Vertragsrechnung?
• Was ergibt die separate MieWeG-Kontrollrechnung?
• Wird die gesetzliche Mietzinsobergrenze eingehalten?
• Ist das Erhöhungsschreiben form- und fristgerecht?
• Gilt bei einer neuen Befristung die Mindestdauer von drei oder fünf Jahren?
• Ist das Vertragsende rechtzeitig vorgemerkt?

Rechtsgrundlagen und weiterführende Informationen

Die wichtigsten Grundlagen finden Sie im Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), im Mietrechtsgesetz (MRG) sowie im 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz, BGBl. I Nr. 114/2025. Ergänzend bieten die Gesetzesmaterialien des Parlaments und die Erläuterungen der Wirtschaftskammer vertiefende Informationen.

Wertsicherungen und Vertragsfristen organisiert verwalten

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ImmoHub unterstützt Sie bei der Organisation und Berechnung, ersetzt aber nicht die rechtliche Prüfung der Wertsicherungsklausel oder der konkreten Mietzinsanpassung. Wie Sie auch andere Unterlagen und Aufgaben übersichtlich bündeln, lesen Sie im Beitrag Vermietung organisieren.

Für die praktische Umsetzung zum nächsten Anpassungstermin lesen Sie außerdem Mietzinserhöhung 2027: Berechnung, Fristen und Beispiele.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und wurde mit größtmöglicher Sorgfalt auf Grundlage der zum Veröffentlichungs- beziehungsweise Aktualisierungszeitpunkt verfügbaren Informationen erstellt. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und stellt keine Rechts-, Steuer- oder sonstige Fachberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Rechtslage, Behördenpraxis und Rechtsprechung können sich ändern; zudem hängt die rechtliche Beurteilung stets von den Umständen des Einzelfalls ab. Treffen Sie rechtlich oder wirtschaftlich bedeutsame Entscheidungen daher nicht ausschließlich auf Grundlage dieses Beitrags, sondern lassen Sie Ihren konkreten Fall vorab von einer dazu befugten Fachperson prüfen. Zwingende gesetzliche Haftungsbestimmungen bleiben unberührt.