Mietzinserhöhung 2027 in Österreich richtig berechnen

Eine Mietzinserhöhung 2027 erfordert bei vielen wertgesicherten Wohnungsmietverträgen in Österreich mehr als einen Blick auf den Verbraucherpreisindex. Seit 2026 begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) sowohl den möglichen Anpassungszeitpunkt als auch die Höhe der vertraglichen Wertsicherung.

In der Praxis sind regelmäßig zwei Ergebnisse zu vergleichen: die Berechnung nach der konkreten Wertsicherungsklausel und die gesetzliche Kontrollrechnung nach dem MieWeG. Verlangt werden darf höchstens der niedrigere Betrag. Je nach Mietobjekt können zusätzliche Mietzinsobergrenzen und formelle Anforderungen hinzukommen.

Wichtiger Hinweis – Stand 31. Juli 2026: Dieser Beitrag dient ausschließlich der unverbindlichen allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder sonstige Fachberatung. Er kann trotz sorgfältiger Erstellung Fehler, Unvollständigkeiten oder später überholte Angaben enthalten. Die endgültige Inflation des Jahres 2026 und die ab 1. April 2027 veröffentlichten Richt- und Kategoriewerte stehen noch nicht fest. Verlassen Sie sich bei einer konkreten Mietzinsänderung nicht ungeprüft auf diesen Beitrag. Ausführliche Hinweise finden Sie im Abschnitt Haftungsausschluss.

Das Wichtigste zur Mietzinserhöhung 2027

Die neue Rechtslage im Überblick erklärt unser Beitrag MieWeG und 5. MILG: Was Vermieter beachten müssen. Dieser Artikel konzentriert sich auf die Vorbereitung der Anpassung für 2027.

1. Anwendungsbereich des MieWeG klären

Das MieWeG erfasst Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), einschließlich der in § 1 Abs. 4 MRG genannten Mietgegenstände. Für Vollausnahmen vom MRG und reine Geschäftsräumlichkeiten gilt dieses gesetzliche Begrenzungsmodell grundsätzlich nicht.

Diese Tabelle kann nur typische Fälle abbilden. Details wie Errichtungszeitpunkt, Fördermittel, Wohnungseigentum, Vertragsdatum und vereinbarter Nutzungszweck können die Einordnung verändern. Einen Einstieg bietet der Beitrag Mietvertrag in Österreich: Inhalte und wichtige Regeln.

2. Wertsicherungsklausel im Mietvertrag prüfen

Das MieWeG begrenzt eine vertraglich vereinbarte Wertsicherung, ersetzt sie aber nicht. Prüfen Sie daher zunächst die konkrete Klausel:

• Ist überhaupt eine Wertsicherung vereinbart?
• Welcher Index und welcher Ausgangswert sind genannt?
• Gibt es einen Schwellenwert, etwa 5 Prozent?
• Welcher vertragliche Anpassungszeitpunkt ist vorgesehen?
• Erlaubt die Klausel eine nachträgliche Geltendmachung?
• Ist die Formulierung im konkreten Vertrag wirksam und transparent?

Erreicht der Index den vertraglichen Schwellenwert nicht, entsteht keine Erhöhung, selbst wenn das MieWeG rechnerisch einen Spielraum lassen würde. Umgekehrt darf eine nach dem Vertrag mögliche Erhöhung die gesetzliche Grenze nicht überschreiten.

Ob eine Klausel wirksam ist, lässt sich häufig nicht allein anhand einzelner Schlagworte beurteilen. Vertragsart, Wortlaut, Abschlusszeitpunkt, Unternehmereigenschaft und Konsumentenschutz können eine Rolle spielen. Bei Zweifeln sollte die Klausel vor jeder Vorschreibung rechtlich geprüft werden.

3. Ausgangspunkt der MieWeG-Kontrollrechnung bestimmen

Bei bereits vor 2026 bestehenden Verträgen ist für den Einstieg in die Kontrollrechnung grundsätzlich Folgendes maßgeblich:

1. Hat schon eine Valorisierung stattgefunden, gilt grundsätzlich jener Monat als Ausgangspunkt, auf den sich der dabei verwendete Indexwert bezogen hat.
2. Hat noch keine Valorisierung stattgefunden, ist grundsätzlich der Monat des Vertragsabschlusses entscheidend.
3. Für das erste berücksichtigte Kalenderjahr zählen nur die vollen Monate nach diesem Ausgangszeitpunkt.

Der Monat des Erhöhungsschreibens oder der ersten Zahlung ist daher nicht automatisch der richtige Ausgangspunkt. Bewahren Sie den Mietvertrag, frühere Schreiben, die verwendeten Indexwerte und die Mietzinshistorie gemeinsam auf.

Vorsicht bei mehrjährigen Nachholungen: Ob eine länger nicht verlangte Erhöhung noch nachgeholt werden darf und wie Vertrags- und Kontrollrechnung zusammenwirken, hängt stark von Klausel und Einzelfall ab. Mögliche Verfallsregelungen, ein schlüssiger Verzicht und die formellen Grenzen des MRG sollten vorab geprüft werden.

4. Vertragsrechnung durchführen

Die Vertragsrechnung beantwortet die Frage, welcher neue Hauptmietzins sich allein aus der vereinbarten Klausel ergeben würde. Das MieWeG wird in diesem Schritt noch nicht eingerechnet.

Vereinfachtes Beispiel einer Klausel mit 5-Prozent-Schwelle:

Ausgangsindex:                         130,0
Vergleichsindex:                       134,0
Veränderung:                           3,08 %
Vertragliche Schwelle:                 5,00 %
Ergebnis der Vertragsrechnung:         keine Erhöhung

Weil die vertragliche Schwelle nicht erreicht ist, darf in diesem Beispiel nicht erhöht werden. Eine möglicherweise höhere Grenze nach dem MieWeG ändert daran nichts.

Sieht die Klausel einen anderen Anpassungstermin als den 1. April vor, kann die zeitliche Verschiebung nach dem MieWeG zusätzliche Fragen auslösen. Dabei darf nicht ungeprüft die Inflation bis zum späteren 1. April nachgeholt werden. Maßgeblich bleibt, was die Klausel tatsächlich ausgelöst hat, begrenzt durch das Gesetz.

5. MieWeG-Kontrollrechnung für 2027 durchführen

Das gesetzliche Modell stellt auf die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 oder des an seine Stelle tretenden Index im vorangegangenen Kalenderjahr ab. Die Veränderung wird aus den aufeinanderfolgenden Jahresdurchschnittswerten berechnet.

Für jedes berücksichtigte Jahr gilt grundsätzlich:

1. Jahresdurchschnitt des maßgeblichen VPI mit dem Jahresdurchschnitt des Vorjahres vergleichen.
2. Die Veränderung zunächst ungerundet berechnen.
3. Bis 3 Prozent wird die Veränderung voll berücksichtigt; der über 3 Prozentpunkte liegende Teil nur zur Hälfte.
4. Bei der ersten Valorisierung nach dem Ausgangszeitpunkt wird erst danach der Anteil für die vollen Monate ermittelt.
5. Der neue Geldbetrag wird erst am Ende nach der gesetzlichen Regel auf Cent gerundet.

Für preisgeschützte Mietzinse kommt eine Sondergrenze hinzu: Die durchschnittliche VPI-Veränderung darf für das Jahr 2025 höchstens mit 1 Prozent und für das Jahr 2026 höchstens mit 2 Prozent berücksichtigt werden.

Was bedeutet das für den 1. April 2027?

• Bei einem preisgeschützten Mietzins ist die Berücksichtigung des Inflationsjahres 2026 auf höchstens 2 Prozent begrenzt.
• Bei einem freien Mietzins in der MRG-Teilanwendung gilt das Grundmodell: bis 3 Prozent Inflation vollständig, darüber die Hälfte des übersteigenden Teils.
• Bei einem Rumpfjahr wird die bereits begrenzte Veränderung nur anteilig angesetzt.
• Die Vertragsrechnung kann in allen Fällen zu einem niedrigeren Ergebnis oder zu gar keiner Erhöhung führen.

Die endgültige Jahresinflation 2026 steht am 31. Juli 2026 noch nicht fest. Monatliche Inflationsraten und Prognosen dürfen nicht mit dem gesetzlich verlangten Vergleich der Jahresdurchschnittswerte verwechselt werden.

Szenarien für freie Mietzinse

Die folgende Tabelle zeigt nur die mathematische Wirkung des Grundmodells. Sie ist keine Prognose für 2026:

Verwenden Sie für die tatsächliche Berechnung ausschließlich die endgültigen offiziellen Jahresdurchschnittswerte.

6. Niedrigeren Betrag und weitere Obergrenzen prüfen

Nach beiden Berechnungen gilt als Obergrenze der niedrigere Betrag:

Zulässige vertragliche Erhöhung = höchstens das niedrigere Ergebnis aus Vertragsrechnung und MieWeG-Kontrollrechnung.

In der Vollanwendung des MRG ist zusätzlich zu kontrollieren, ob der neue Hauptmietzins die für das Objekt geltende gesetzliche Mietzinsobergrenze einhält. Die Valorisierung einer Obergrenze allein erhöht den vertraglich geschuldeten Hauptmietzins nicht automatisch.

Die ab 1. April 2027 geltenden Richtwerte und Kategoriebeträge werden von Statistik Austria veröffentlicht. Aus den gesetzlichen Regeln lässt sich zwar eine Erhöhung gegenüber 2026 ableiten; solange die offizielle Kundmachung fehlt, sollten jedoch keine geschätzten Eurobeträge als verbindliche Werte verwendet werden.

7. Erhöhungsschreiben und Frist richtig einordnen

Im Anwendungsbereich des § 16 Abs. 9 MRG muss der Vermieter dem Hauptmieter das Erhöhungsbegehren in einem Schreiben bekannt geben,

• das nach dem Wirksamwerden der Indexveränderung ergeht und
• das spätestens 14 Tage vor dem maßgeblichen Zinstermin zugeht.

Beim MieWeG-Modell wird die Indexveränderung am 1. April wirksam. Ein im März versendetes formelles Erhöhungsbegehren wäre in diesem Rechtsbereich daher zu früh. Der erhöhte Hauptmietzins kann frühestens ab dem darauffolgenden maßgeblichen Zinstermin verlangt werden, wenn alle Voraussetzungen rechtzeitig erfüllt sind.

Nennen Sie nicht ungeprüft den 16. April oder den 1. Mai als universelle Stichtage. Welcher Zinstermin gilt und wie die Frist im konkreten Fall zu berechnen ist, hängt vom Mietverhältnis ab. Planen Sie einen ausreichenden Zustellpuffer ein und dokumentieren Sie den Zugang.

Außerhalb des § 16 Abs. 9 MRG richten sich Mitteilung, Form und Frist insbesondere nach dem Vertrag und dem jeweils anwendbaren Recht. Auch dort sind ein schriftlicher, nachvollziehbarer Rechenweg und ein belegbarer Zugang empfehlenswert.

Was sollte ein Erhöhungsschreiben enthalten?

• eindeutige Bezeichnung von Mietobjekt und Mietvertrag
• Bezug auf die konkrete Wertsicherungsklausel
• verwendete Ausgangs- und Vergleichswerte
• nachvollziehbarer Rechenweg für Vertrags- und Kontrollrechnung
• bisheriger und neuer Hauptmietzins
• gegebenenfalls gesonderter Ausweis von Umsatzsteuer und Gesamtbetrag
• Datum, ab dem der neue Betrag verlangt wird
• Name beziehungsweise Firma des Vermieters und Datum des Schreibens

Die folgende Inhaltsübersicht kann die Prüfung der konkreten Klausel, des MRG-Anwendungsbereichs und des richtigen Zinstermins nicht ersetzen.

Rechenbeispiele für die Anpassung 2027

Beispiel 1: Preisgeschützter Mietzins, Anpassung 2026 bereits erfolgt

Angenommener Hauptmietzins seit 1. April 2026: 640 Euro. Die wirksame Klausel würde 2027 eine Erhöhung um 3,4 Prozent erlauben. Für das Inflationsjahr 2026 greift bei diesem preisgeschützten Mietzins jedoch die Sondergrenze von 2 Prozent.

Vertragsrechnung:          640,00 € × 1,034 = 661,76 €
MieWeG-Kontrollrechnung:   640,00 € × 1,020 = 652,80 €
Obergrenze aus dem Vergleich:                  652,80 €

Vor einer Vorschreibung ist zusätzlich zu prüfen, ob der Betrag innerhalb der konkreten gesetzlichen Mietzinsobergrenze liegt und die formellen Voraussetzungen erfüllt sind.

Beispiel 2: Freier Mietzins in der Teilanwendung

Angenommener Hauptmietzins: 900 Euro. Die Vertragsrechnung ergibt 3,4 Prozent. Für dieses reine Rechenbeispiel wird eine durchschnittliche VPI-Veränderung 2026 von 3,2 Prozent unterstellt.

MieWeG-Grundmodell:        3,0 % + die Hälfte von 0,2 % = 3,1 %
Vertragsrechnung:          900,00 € × 1,034 = 930,60 €
MieWeG-Kontrollrechnung:   900,00 € × 1,031 = 927,90 €
Obergrenze aus dem Vergleich:                  927,90 €

Die angenommene Inflation dient nur zur Erklärung. Für eine echte Anpassung ist der endgültige Jahresdurchschnitt 2026 erforderlich.

Beispiel 3: Neuvertrag aus März 2026

Angenommener preisgeschützter Hauptmietzins: 700 Euro. Vertragsabschluss im März 2026. Für das erste Jahr werden nur die neun vollen Monate April bis Dezember berücksichtigt.

Sondergrenze für das Inflationsjahr 2026:      2,00 %
Anteil für volle Monate:                       9/12
MieWeG-Grenze für die erste Anpassung:         1,50 %
Kontrollbetrag:             700,00 € × 1,015 = 710,50 €

Auch hier muss die Vertragsklausel die Erhöhung tatsächlich tragen. Die Kontrollrechnung allein begründet keinen Anspruch.

Häufige Fehler bei der Mietzinserhöhung 2027

1. Keine wirksame Klausel geprüft: Das MieWeG ersetzt die vertragliche Grundlage nicht.
2. Nur eine Berechnung durchgeführt: Vertragsrechnung und gesetzliche Kontrollrechnung erfüllen unterschiedliche Zwecke.
3. Monatsinflation statt Jahresdurchschnitt verwendet: Für das MieWeG ist der Vergleich der Jahresdurchschnittswerte maßgeblich.
4. Zu früh geschrieben: Im Bereich des § 16 Abs. 9 MRG muss das Erhöhungsbegehren nach Wirksamwerden der Indexveränderung ergehen.
5. Falschen Zinstermin angenommen: Der 1. oder 5. eines Monats darf nicht ohne Prüfung verallgemeinert werden.
6. Zugang nicht nachweisbar: Für die 14-Tage-Frist ist der Zugang beim Mieter entscheidend.
7. Falscher Ausgangsmonat: Maßgeblich ist nicht automatisch das Datum des letzten Schreibens.
8. Aliquotierung in falscher Reihenfolge: Zuerst wird die gesetzliche Veränderung begrenzt, danach der Anteil des Rumpfjahres ermittelt.
9. Mietzinsobergrenze übersehen: Im Vollanwendungsbereich kann sie den Betrag zusätzlich beschränken.
10. Betriebskosten mitindexiert: Hauptmietzins und Betriebskosten sind getrennt zu behandeln. Mehr dazu steht im Beitrag Betriebskostenabrechnung in Österreich.
11. Umsatzsteuer pauschal angesetzt: Bei der Vermietung zu Wohnzwecken kann ein ermäßigter Steuersatz relevant sein; Steuerbefreiungen und der konkrete Umsatzsteuerstatus müssen jedoch gesondert geprüft werden.

Häufige Fragen

Darf die Miete 2027 automatisch um 2 Prozent erhöht werden?

Nein. Die 2-Prozent-Grenze ist bei preisgeschützten Mietzinsen eine Obergrenze für die Berücksichtigung des Inflationsjahres 2026, kein automatischer Erhöhungsanspruch. Die Klausel kann einen niedrigeren Betrag oder gar keine Erhöhung ergeben.

Gilt die 2-Prozent-Grenze auch für freie Mietzinse?

Grundsätzlich nicht. Bei freien Wohnungsmietzinsen im Teilanwendungsbereich gilt das allgemeine Modell: bis 3 Prozent voll, ein darüber liegender Teil zur Hälfte. Die genaue Einordnung des Vertrags bleibt entscheidend.

Welche Inflation wird für die Mietzinserhöhung 2027 verwendet?

Das MieWeG stellt grundsätzlich auf die durchschnittliche Veränderung des maßgeblichen VPI im Kalenderjahr 2026 gegenüber dem Jahresdurchschnitt 2025 ab. Nicht maßgeblich ist eine einzelne Monatsrate.

Wann steht der endgültige Wert fest?

Erst wenn Statistik Austria den Jahresdurchschnitt 2026 veröffentlicht hat. Nach dem üblichen Veröffentlichungskalender ist damit im Jänner 2027 zu rechnen.

Kann eine versäumte Erhöhung später nachgeholt werden?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Entscheidend sind unter anderem Klausel, bisheriges Verhalten, mögliche Verfallsregeln, der Ausgangspunkt der Kontrollrechnung und § 16 Abs. 9 MRG. Lassen Sie Nachholfälle individuell prüfen.

Gilt die 14-Tage-Frist für jede Wohnungsmiete?

Nein. Sie folgt aus § 16 Abs. 9 MRG und gilt in dessen Anwendungsbereich. Außerhalb davon müssen insbesondere Vertrag und sonstige anwendbare Vorschriften geprüft werden.

Was ändert sich ab 2028?

Die besonderen Grenzen von 1 Prozent für das Inflationsjahr 2025 und 2 Prozent für 2026 sind dann regelmäßig nicht mehr der zentrale Jahresdeckel. Für spätere Inflationsjahre gilt grundsätzlich das allgemeine Modell: bis 3 Prozent voll, darüber nur die Hälfte des übersteigenden Teils.

Checkliste für die Vorbereitung

• MRG- und MieWeG-Anwendungsbereich des Objekts geklärt
• wirksame Wertsicherungsklausel geprüft
• Index, Ausgangswert, Schwelle und Termin aus der Klausel dokumentiert
• Ausgangsmonat der MieWeG-Kontrollrechnung bestimmt
• endgültigen Jahresdurchschnitt 2026 von Statistik Austria übernommen
• Vertragsrechnung durchgeführt
• MieWeG-Kontrollrechnung durchgeführt
• niedrigeren Betrag gewählt
• gegebenenfalls gesetzliche Mietzinsobergrenze geprüft
• maßgeblichen Zinstermin und Frist individuell bestimmt
• Schreiben erst zum rechtlich richtigen Zeitpunkt versendet
• Zugang mit ausreichendem Puffer dokumentiert
• Umsatzsteuerstatus und Gesamtbetrag geprüft
• Berechnung und Schreiben in der Vertragshistorie abgelegt

Wie Sie Mietverträge, Belege und Fristen im Alltag strukturiert verwalten, lesen Sie in Vermietung organisieren. Die Funktionen von ImmoHub zur zentralen Vertragsverwaltung finden Sie unter Mietverwaltung.

Rechtsgrundlagen und offizielle Quellen

Maßgeblich sind insbesondere das Mieten-Wertsicherungsgesetz im RIS, das Mietrechtsgesetz im RIS und das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz, BGBl. I Nr. 114/2025. Die Berechnungslogik wird in den Erläuterungen zur Regierungsvorlage beschrieben.

Die endgültigen Indexwerte veröffentlicht Statistik Austria zum Verbraucherpreisindex. Die ab 1. April geltenden gesetzlichen Beträge finden Sie bei Statistik Austria unter Richtwerte und Kategoriebeträge.

Haftungsausschluss

Dieser Beitrag und sämtliche darin enthaltenen Tabellen, Beispiele, Rechenwege, Checklisten und Verlinkungen dienen ausschließlich der unverbindlichen allgemeinen Information. Sie stellen insbesondere keine Rechtsberatung, Steuerberatung, Unternehmensberatung oder sonstige fachliche Beratung dar und können eine Prüfung des konkreten Mietvertrags und Sachverhalts durch eine dazu befugte Fachperson nicht ersetzen.

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